日期：2025-08-25 15:08:55
近日，7月份全国房地产销售数据出来了。只能说，数据表现确实难言理想：
销售面积和销售额环比下降；
各线城市销售均价环比下降；
再看一下截至7月底的商品房库存量，依然处于历史高位。
作为传统的销售淡季，7月份的楼市历来较为平淡。只不过，行业筑底阶段遇上政策“真空期”，今年7月份的市场显然表现得更为乏力。
除了关注销售数据外，明源君其实更关心的是，当前到底还有哪类产品好卖。芒格有句话讲得好，“宏观是我们必须接受的，而微观才是我们可以有所作为的。”与其为市场而消极，不如一起关注下，如何在残酷的市场环境下赢得一线生机。
传统淡季软+政策真空期，7月份房地产市场疲
近日，国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售数据。
7月份新房销售面积及销售额在环比及同比两个维度，都出现了不同程度的下降。
数据显示，7月份销售面积和销售额分别为0.57亿平方米和0.53万亿元，环比分别下降45.8%和47.5%。
与去年同期相比，销售面积和销售额分别降低7.8%与14.1%。
销售持续收缩，7月份新房的销售面积和销售额都已触及近10年来同期新低位。
另一个比较受关注的数据是新房销售均价。
七月份，全国有6个城市新房价格环比上涨，分别为上海、乌鲁木齐、宜昌、三亚、长春、常德，涨幅分别为0.3%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%，是今年以来房价上涨城市最少的一个月份。
数据来源：国家统计局
分城市来看，一二三线城市新房销售价格环比分别下降1.1%、2.8%、4.2%，降幅较6月份有所收窄，但距离回正仍然有一段距离。另外可以看出，一线城市依然是韧性最高的。
从数据来看，市场仍在筑底阶段。
单月的数据有一定的偶然性，相比之下，库存更能反映供需关系，也更具有长期参考价值。
尽管近两年各地都在努力去库存，但截至目前，无论是商品房库存，还是住宅库存都还处在高位。
截至7月31日商品房的待售面积为76486万平方米；住宅待售面积为40536万平方米，两者与去年同期相比分别增加3.5%和5.3%。
按照去化时间来看，全国商品房待售面积去化周期为20月以上。不同城市的去化周期不同，其中热点城市的去化周期大多已经降到一年半以内，有的甚至不足一年。比如，截至2025年6月份，深圳商品房去化周期为7.4个月，杭州为6个月；北京、上海等地均不高于15个月。库存重灾区依然集中在三四线城市，平均去化周期仍高达约30个月。
说到这里，可能很多人会好奇，商品房降库存为什么那么难？
老库存比新项目更难去化，房企“去库存”需多管齐下
商品的库存高低，取决于两个方面：一是新增的库存量，二是销售速度。
商品房库存居高不下，说明最近几年商品房的去化速度还是没赶上库存增加的速度。
CRIC的数据显示，随着新房供应持续缩水，到了2023年新房供应量已小于需求量。不过，由于市场偏冷，项目去化较慢，库存量还是很难出现大幅下降。
目前，最为棘手的是前几年没卖掉的“老库存”。
CRIC监测的110个城市，积累有一半的商品房库存是2020-2023年的供应，逐年占比分别为分别为12%、14%、12%和16%。
这部分库存目前面临着三个难题：
①2019-2021年拿地的项目地价成本高，项目定价很难跑赢后来的新推案。
②这几年恰好是房企集中出险年，购房者对这类房企的信心偏低，影响项目去化。
③自2024年底以来，新规项目供应加速，购房者更青睐于新规项目，老库存去化困难。
据CRIC监测数据，广州、武汉、重庆、南京等地新规住宅平均去化率均在4成，比非新规住宅高出10个百分点之上。
具体到7月份，明源数字营销院监测数据显示，新规项目的成交占比接近6成，7月份热销项目大部分为高端改善项目。
案场到访客户来看，新规项目表现出更高的热度。
明源数字营销院的数据显示，7月份新访客户主要集中在一二线城市，尤其中部地区及一线城市，如成都、西安、北上广等。
由于这两年土地严格控量提质，供地主要集中在高能级城市。这些城市也是住宅新规的主要受益者，新规项目供应量增加，吸引来了更多的新访客户。
从这两年来看，实力房企尤其国央企通过优化土储结构，商品房库存刷新等方式，赶上这一波的住宅新规红利。
1、推动土储资源换仓，以及土储结构优化
一方面，调整拿地策略，拿地聚焦于核心城市核心地段的优质地块，四大一线城市及热点二线城市，是头部房企的兵家必争之地。
例如去年中海在北上广深的拿地规模占到年度拿地总规模的约83%；华润置地截至去年末可售货值有约88%集中在一二线高能级城市。2025年的供货中，新货占比超过存货，达到约58%。
另一方面，通过退地等方式盘活低效地块，优化土储结构。
去年以来，越秀、华润、金茂等都有地块被地方收储，通过退地获得的资金或者地票，可以用于重新购买优质地址，从而提高土储质量。
2、存量产品焕新，积极消化“老库存”。
比如，有些房企通过对存量项目进行价值迭代，提升项目的竞争力。
某房企对老业主进行深度访谈之后，发现大部分业主都会对精装房进行拆改，究其原因，是因为装修风格过时，布局不合理，收纳不充足等。
为此，该房企对在售项目的户型进行大胆创新，并对精装进行升级迭代。其中包括，设计上留白，预留出大量可供业主自由支配的空间；次卧小家化设计，实现空间平权；儿童房采用半开放式设计，半玻璃隔墙替代传统的全封闭隔墙；打造出主人专属的一平米兴趣空间等等。
精装全面升级，以国产品牌的零售款替代进口品牌的工程定制款，成本差不多，却能配置功能更多且更实用好用的部件部品，满足购房者实用至上的心理。
经过升级迭代，项目扭转了销售困境，实现了高效去化。
3、专项债收储，库存项目转化为保障房
一些符合收储条件的项目，积极响应收储政策，将房源出售给相关单位，把滞销商品房转为保障性租赁住房，此举也盘活了低效存量库存，帮房企挽回了一定的现金流。
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